1. <button id="ge97g"><object id="ge97g"><input id="ge97g"></input></object></button>
    2. <em id="ge97g"><acronym id="ge97g"><input id="ge97g"></input></acronym></em>
      
      

        <button id="ge97g"><acronym id="ge97g"></acronym></button>
        <form id="ge97g"><tr id="ge97g"></tr></form>

        去年上海寫字樓市場強勁復蘇 凈吸納量超過新增供應量

        來源:第一財經 2022-01-14 09:59中投網 A-A+

          寸土寸金的上海,樓宇經濟正在釋放出更加強大的活力。根據世邦魏理仕的最新數據,盡管仍受疫情困擾,2021年上海寫字樓市場卻強勁復蘇,凈吸納量超過了新增供應量,與上年相比增幅達到了160%。

          不僅僅是寫字樓的凈吸納量創下歷史新高,租金也錄得5年來首次提升,并繼續引領全國。2021年上海優質寫字樓平均租金報價達到277元/平方米·月,這意味著若要在上海擁有1000平方米辦公面積,月租金成本超過27萬元。

          由于自2016年起上海寫字樓市場大量供應入市,過去5年來,上海寫字樓供大于求,市場一直處于租金水平下行狀態。這一狀況在2021年的徹底扭轉,是上海經濟、產業結構成功轉型的結果。在上海甲級摩天大樓里進進出出最多的人,不再是金融業的金領,他們可能來自于那些新興賽道。

          租戶愿為優質寫字樓付出20%溢價

          2021年,上海優質寫字樓市場有17個新項目入市,新增107萬平方米,是2020年交付體量的1.6倍。雖然大批新項目入市,但全年凈吸納量超過了新增供應量,這一點過去較為罕見。

          據世邦魏理仕研究統計,2021年全年上海優質寫字樓凈吸納量創下歷史新高,達129.8萬平方米。2020年同期這一數據僅為50萬平方米,2021年增幅達到了160%。而根據戴德梁行統計,2021年上海全市辦公樓租賃活躍,凈吸納量達到了2020年的3倍。

          上海優質寫字樓租金實現了5年來的首次回升,平均租金報價達到277元/平方米·月,空置率大幅下降。戴德梁行錄得2021年空置率降至16%,世邦魏理仕錄得空置率為16.6%,可以對比的是2020年上海寫字樓空置率一度超過20%。

          此前上海寫字樓市場的問題,主要在于供需結構。5年前,上海寫字樓曾長期處于租金上行階段,2016年升至頂部,但由于接下來每年都有大量供應入市,從2017年開始租金緩步下行,空置率上揚。

          從最新數據來看,這一供需矛盾問題在2021年得到了顯著改善,上海寫字樓全年租金報價和有效租金較2020年同期分別上調0.7%和1.2%,租金水平引領全國。

          針對寫字樓租金上升,世邦魏理仕華東區顧問及交易服務、辦公樓部負責人張越對第一財經表示,疫情以后,LEED相關綠色樓宇租金溢價優勢明顯。一般通過LEED認證的都是核心區域的超甲級寫字樓,隨著ESG被廣泛關注,健康安全成為租戶長期訴求,總體來看,這部分租戶愿意為此付出超20%的租金溢價。

          一般來說,上海寫字樓市場被細分為核心商務區、新興商務區和商務園區寫字樓,前兩者計入統計的多為優質甲級寫字樓,后者則以產業園區等為載體,并不位于寸土寸金的核心區,因而租金較低廉、空置率相對更高。

          不過,2021年上海的商務園區寫字樓市場也迎來復蘇,全年新增14個項目入市,新增供應面積86萬平方米,而凈吸納量則突破百萬平方米大關,租金漲幅創2019年來新高,全年錄得空置率14.5%,同比下行3.4個百分點,租金報價為137元/平方米·月。這些商務園區多位于張江、金橋及市北等板塊,不斷提升的實體經濟能級和逐步增強的科技創新,刺激市場持續釋放旺盛需求。

          新賽道需求強勁增長超越金融

          在新增供應量不減的情況下,上海寫字樓市場憑何強勁復蘇?

          答案是產業。寫字樓租賃和大宗交易背后,是一家家企業的支撐。產業結構的調整與轉型、企業的布局和擴張,深刻影響著寫字樓市場的吸納量。

          上海是我國金融中心,過去眾所周知的是,上海核心商圈的摩天大樓里,金融業租戶占據主導地位。2020年,上海寫字樓新增吸納量里,金融業租戶占據19%,排名第一,數字新媒體產業(TMT)占據16%,消費品制造業占14%,醫藥占10%,從這些行業承租寫字樓的數據中,就能基本了解上海的產業結構。

          多年前,坊間曾有人提出,上海在傳統經濟領域表現優異,在新興的數字經濟、信息經濟等領域發展卻較為滯后。但近年來,上海切實鼓勵和培育新賽道新風口的發展,數字新經濟、消費新品牌、低碳新能源、造車新勢力等齊頭并進,上海的產業結構發生了顯著變化。

          這一點,在2021年的寫字樓市場數據中表現明顯。

          在全年新增寫字樓租賃需求中,以電商、社交媒體、人工智能、大數據及金融科技等主導的TMT行業需求,達到了26%,排到了首位,金融業退居第二。

          但即便是排名退到第二,以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業,在實際的需求上仍然擴租明顯,需求占比達到了19%,且70%選擇集聚于浦東,一個重要原因是2021年中共中央、國務院發布了《關于支持浦東新區高水平改革開放 打造社會主義現代化建設引領區的意見》。

          寫字樓租賃需求排名第三為消費品制造業,占比達到10%。近年來,上海新消費行業發展迅猛,上海成了互聯網新消費的策源地和新高地。

          根據天貓平臺數據,2021年6·18期間,沖上天貓細分行業第一的新品牌數量高達459個,其中63個是上海品牌,位居全國第一。“帶貨一哥”李佳琦曾透露,在他的直播間賣爆的新品牌80%來自上海。因此,上海正在成為最適合新消費創業的城市。與此同時,越來越多的國際大牌們把全球新品首發地選擇為上海,把亞太區總部搬到上海,甚至直接在上海周邊建研發基地,只是為了能趕上快速變化的消費者需求。

          除了前三強行業,根據世邦魏理仕數據,“專精特新”相關的生物醫藥企業擴張愈加活躍,外資需求錄得顯著回升,律所為首的專業服務和第三方辦公服務運營商年內亦持續穩健布局。

          張越認為,2021年上海寫字樓需求強勁復蘇,體現了上海對新興產業戰略布局的全國引領地位,以及作為對外開放窗口城市的外資吸附力。

          新板塊前灘錄得最低空置率

          上海寫字樓市場的逆勢扭轉,還與上海整座城市的多元板塊崛起以及“超級租戶”數量攀升有關。

          近年來,在陸家嘴、南京路、人民廣場等傳統核心區之外,上海重點發展了三大黃浦江沿線的新興核心區——前灘、徐匯濱江、北外灘,多個CBD同時崛起,為上海寫字樓市場的發展提供了廣闊前景。

          此前外界一直有疑問:上海的經濟發展是否真的需要這么多CBD?以2021年最新數據來看,上海的新興CBD發展是非常成功的。

          全上海寫字樓空置率最低的CBD,并不在核心商務區,而是新板塊前灘。前灘近5年來寫字樓體量爆發式上漲,2021年,前灘錄得2.6%的全上海最低空置率,租金亦呈現趕超成熟板塊之勢。

          前灘寫字樓租戶結構也有別于傳統核心商務區,醫藥及生命科學行業是前灘第一大承租方,占比達到18.9%,第二大行業為消費品制造,占比18.3%,第三位才是金融業。

          “上海的多核心發展目前在全中國都是領先的,繼續這個發展趨勢也是非常必要的。”一位業內人士對第一財經表示。

          此外,縱觀2021全年,“超級租戶”仍然為上海寫字樓市場發展提供了強大助力。

          從2020年起,上海寫字樓市場中的“超級租戶”數量在大幅攀升。超級租戶指的是承租面積在一萬平方米以上的企業,有時候一家公司就能“吃”下一整個寫字樓項目。

          2021年,這種頭部企業戰略布局,帶來整層以上中大面積租賃需求,仍在繼續占比提升,頭部金融、互聯網+及高精尖屬性制造等新賽道企業不斷落戶上海。

          有超級租戶,也有超級買家。2021年上海大宗交易市場重返千億量級,其中寫字樓相關物業交易占比達到了52%。市場活躍的背后是投資者對于國內經濟基本面長期向好態勢的肯定。

        十四五將是中國技術和產業升級的關鍵期,重點機會有哪些?
        掃碼關注右側公眾號,回復對應關鍵詞,即可免費獲取以下報告
        中投網版權及免責聲明
        • 1、中投網倡導尊重與保護知識產權。如發現本站文章存在版權問題,煩請聯系ocn@ocn.com.cn、0755-88350114,我們將及時溝通與處理。
        • 2、凡本網注明"來源:***(非中投網)"的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,不對您構成任何投資建議,用戶應基于自己的獨立判斷,自行決定相關投資并承擔相應風險。
        免費報告
        相關閱讀
        相關報告
        大健康投資前景
        大健康產業投資前景預測 大健康產業投資前景預測
        熱門報告
        bt在线www天堂网